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青岛新房二手房市场降温中介经纪人开始轮休

2013-04-07 10:10:35来源:大众网
 

3月,科威国际不动产加盟店有的房产经纪人收入达到3万多元,然而到了本月,不少经纪人一单还没做成。

4月4日,青岛链家不动产旗下20多家店面的经纪人进入轮休假期,部分管理人员享受到了清明节假期。

4月5日上午,房产中介经纪人刘海平坐上了回老家济南的动车。整个3月份刘海平都在加班,让他意外的是,一进入4月,看房量猛降,他有了休息时间。

清明节期间,全市有12家楼盘推出新优惠,最高优惠额度达8.8折。

疯狂过后迎来冷清,有些房产经纪人一周没生意

王金伟是青岛链家不动产销售部的负责人,负责旗下多家店面二手房的销售工作。4月6日,记者原本要联系市场部分析师殷天逸,结果对方在休假,于是记者采访了王金伟。“这几天我都在休假。”王金伟告诉记者。

“新政落地青岛好几天了,青岛二手房市场有没有新变化?”听到记者这么一问,王金伟笑了 ,“我们很多店面员工都轮休了 ,上个月没大有休息时间。现在正好放松一下,不仅购房者在观望,中介也在观望。合同不好签,税费怎么定,都吃不准。本来,大家觉得4月1日是最后期限,于是拼命过户,疯狂签约。很多之前已经完成交易的房子,因为没有网签也过来凑热闹。现在好了 ,个税新政方面没啥动静,谁也说不准啥时候实施。”

“上个月的时候,我们很多店员早上6点多就得去排队帮业主过户,办完以后整理房源,然后带着客户去看房子,还有一些租房业务。一天工作12个小时以上很正常,晚上都要带客户看房。新政落地后,工作时间短了 。清明节期间,二手房市场很冷清,市民应该都恢复理智了,估计这个月能成交1000多套吧,恢复到2012年下半年的水平。”

清明节期间,科威国际不动产的总经理孙杰索性回到了烟台老家。“好几天了,二手房市场没法和上个月相比,总部放假了 ,店里有值班的。”孙杰告诉记者,“这个月,我们肯定会调整策略。前段时间,什么房子都能成交。现在不行了 ,优质房源还有市场,价高房源估计要受冷落了,这和新房市场很相似,价格高低还是很重要的。

4月5日上午,房产中介经纪人刘海平坐上了回老家济南的动车。和上个月相比,现在的店面电话咨询量和看房量下跌四成以上,店长不再强制员工加班。整个3月刘海平都在加班,4月份按说应该是销售旺季,没想到第一周便有了休息时间。

“其实,4月2日的时候,我手上的客户就有退缩的了。这个客户看好的是天慧苑小区的一套房子,看了两次。当天电话回访,对方态度就转变了 ,意思是不想买了 ,想等等。后来就没信儿了,这套房子也没卖出去。随后几天,这样的情况陆续出现。上个月一些看房的客户,并非都顺利签约了 ,还有的等到了这个月,这部分客户是我们最关注的,结果回访时我们基本都吃了闭门羹,这和新政有直接关系。”刘海平说。

“4月3日的时候,我们店回访了10个客户,都是看过房子的,没有一个打算买下来,我们很无奈。实际上,每次调控政策出炉后,都会有一段观望期。我想到了2010年,也是疯狂之后,遭遇调控,青岛楼市低迷了很久。这个月,客户肯定是以观望为主,就看时间长短了。”

上个月,刘海平一共签约4套房子,提成大约2万元。“我们是直营店,中介费是不打折的,按总价的2% 计算 。上个月成交的房子大多是中小户型 ,单套中介费1~2万元,部分得上交总部,经纪人拿到手的并不多。个体店的提成就很高了 ,房产经纪人最高能拿到中介费的六成。也就是说卖4套房子,如果提成达6万元,房产经纪人能拿到手的达3万多元。看起来收入很高,你要知道我们经历了一年多的低迷期,月收入基本2000元左右。3月,我们店里有个人收入3万元,能力非常强。但这个月不行了 ,我们店一共才成交了1套,他没业务,我也没业务。”刘海平说。

提起这个月的业务量,好一轩房产中介的老板王女士告诉记者,原四方区很多二手房价格相对低一些,还是有市场的,但这一周成交量确实很差,还有三个周,再看看吧。“现在很多购房者已经不追赶末班车了。”

刘海平清晰记得上个月的抢房现象,多个客户看好一套房子,导致房主加价。闽江路附近一套总价123万元的房子,房主看客户很多,就加了5万元,剩下两名有意向的客户。结果青岛版楼市新政出炉了 ,大家都不买了。

4月6日上午,在南京路附近的一家房产中介里,记者看到,3名房产经纪人正在忙着整理房源信息。“你们是在整理便宜房源的信息吗?”“不是,我们是挑选满5年且唯一住房的房源,这种是优质房源。”“最近二手房价格有没有变动?”“降价的情况还不多,上个月有些提价的房子不好卖了。”

看房量大幅下降,不少中介得亏本

3月31日晚上,楼市新政落地青岛。从4月1日开始,市房地产交易中心和市住房公积金管理中心的业务量都有所下降。根据市房地产交易中心的数据,4月2日,全市二手房成交65套,延续4月1日的低迷。近日,拥有50家加盟店的科威国际不动产紧急开内部会议,要求房产经纪人抓住最后的真空期,督促购房者抓紧网签。然而效果并不明显,有些购房者咨询完以后,开始观望。记者咨询21世纪不动产、太平洋房屋、青岛链家了解到,各个店面看房量与上个月同期相比普跌四成。

购房者的观望,会连带其他客户无法购房,影响会逐渐扩大。王金伟给记者举了一个例子。“现在青岛市场主体需求是刚性需求和改善性需求。现在观望的主要是有刚性需求的购房者,对税费非常敏感。部分想改善住房条件的客户受制于手上的房子无法出手,买别的房子没有资金。上个月流通得很顺利,成交量增加很快。现在,房主没法获得购房款,难以改善住房条件。”王金伟说,“我们正在统计相关数据。从目前来看,仅有三成是满五年且唯一住房。我们希望房主能降价,如果房主不降价,二手房市场会陷入低谷,月成交量能有1000多套就不错了。”

在调查中,记者发现,如果岛城4月二手房的成交量只有1000多套,不少房产中介会入不敷出。据孙杰介绍,经营一家品牌房产中介门店的成本主要包括店面租赁成本 、人力成本、网络成本、固定资产成本以及其他办公支出等。以市南区为例,租一个90平方米左右的网点开店月租金大约为6500元,按照每个店有10位经纪人来算,每个月的工资成本为1.2万元,网络端口费(每位房产经纪人需要两个网络端口,不断发送房源信息)一个月4000元左右,水电费、话费、办公用品等每个月约3000元,此外,门店的装修费用约为3万元,分摊到每个月,费用为2500元。这样算下来,开一家店每个月的成本为28000元。也就是说,一家店一个月必须成交一套房子,然后完成一个租赁业务才能保本,否则就会亏本。而且成交的那套房子面积起码要在120平方米左右,否则即使成交了,总价偏低,也要亏本。如果一家店一个月一套房子也成交不了,一个月亏近三万元很正常。现在青岛有大约2000多家门店,如果月成交1000多套,将意味着不少门店得亏本经营。

一些楼盘开始降价促销

3月份,部分开发商拿少缴税当噱头,鼓吹新房的优势,然而新政落地后,不得不降价促销。

清明节期间,全市有12家楼盘推出新优惠,优惠额度最高达8.8折。

今年初,开发区的楼盘提香海岸曾推出大规模优惠活动,后来取得了不错的成交量,活动随后取消了。

如今,更大幅度的活动出现了。4月6日至5月5日该楼盘推出8.8折特惠,最高直降20万元。房源为58~92平方米套一 、套二户型,其中购买92平方米全明通透户型送价值10万元车位一个,目前仅剩13套房源,全部优惠后起价6900元/平方米。

另外一家楼盘唐岛海岸也有优惠。参加购房团即享优惠,并送价值10万元车位一个,最高优惠25万元。相比优惠前,每平方米直降2000元。另外,每天到访前10名客户,可免费领取100元加油卡一张。唐岛海岸主推90平方米左右的套二户型。

在市区,艺德山景小城楼盘团购正式开启,79~120平方米洋房,起价仅9400元/平方米,再送2000元/平方米精装修,参与团购最高可立即优惠1.8万元,甚至低于周边高层毛坯房价格。

青岛印象山楼盘清明节三天推出了很多活动,150平方米套三房源首层赠送庭院 、地下室,加推期间购买还可在原有优惠基础上享受2%的折扣,最高可享9折优惠。

高策地产服务机构青岛公司策划顾问部总监单良认为,以李沧区为例,上半年李沧区刚需房源供应量少,而下半年李沧区会有不少项目入市,保利、伟东等大牌房企都将在下半年推出新产品,政策细化之后,购房者可能会出现观望情绪,加之下半年楼市供应量增加,下半年房企很可能会扭转前段时间涨价的趋势,开始进行“量的搏杀”,下半年岛城楼市可能会迎来新一波的以价换量。

青岛世联怡高房地产顾问有限公司总经理陈耀华则表示,3月份的高成交量已经严重透支了市场的购买力,不看好四五月的市场情况。

“今天上午接了7个咨询电话,昨天接了13个。这两天也是上班时间,电话量少了很多。上周末的时候,售楼处人还很多。新政的影响到底有多大,得看这个周末的看房量。”李沧区一家楼盘的营销总监向记者介绍道。

“去年底到现在,个别楼盘涨幅明显。4月份再开盘,得在价格上有所调整,涨价方案肯定得修改。”

青岛房地产经理人俱乐部秘书长龙江表示,与往年相比,此次青岛版调控细则出台的速度慢了。这次,新政出现了一个亮点,就是政府调控楼市的手段开始多样化,行政、金融、税费等多管齐下,开始与国际接轨,确定了调控方向之后,后续很可能根据房价走势出台更细的规范。

“细则里表示要限制高价地,并要开启限地价、竞配建的模式。若今年土地政策限制较多,开发商很可能就会少拿地甚至不拿地。今年一些较好的地块,可能会较多出现低价竞拍的现象 ,而一些优势不明显的一般地块,则有可能会流拍。”太平洋房屋山东区域总经理林宪周说道。

最新数据

3天假期二手房成交量不足100套

根据市房地产交易中心的数据,4月份至今,新房单日成交量远不如上月。

3月份单日成交量在500套左右。4月1日,青岛市新房成交量为393套;4月2日为415套;4月3日为391套;4月4日为194套;4月5日为208套。二手房方面,清明三天假期成交量不足100套。4月6日当天仅成交了11套。

成交量的下跌,无论是开发商还是中介,都把原因归结于购房者的观望。

目前,青岛市新房和二手房市场观望氛围又开始加重了。有些购房者准备以后抄底,然而抄底并非万全之策。

“说到抄底,或者说怎么样买到便宜的房子,怎么样买到性价比更高的房子,我要举个简单的例子,去年调控的时候有人说,楼市不行了,这是史上最严厉政策。今年3月份又调控了,又说是史上最严厉的政策,有朋友说这次没问题了,但如果你看不清形势的话 ,最安全的方式还是你不要随便出手,随便出手了搞不清楚状况,一下子就会撞得头破血流,楼市就是这么个道理。”青岛风景楼盘市场总监张百忍介绍说。

记者手记

高烧之后的观望

3月份的青岛楼市是不正常的。去年3月份二手房成交量不足1000套,今年却奔向近1万套。

青岛版调控细则,部分开发商认为没有力度。孰不知,调控政策收紧已成事实,限购令依然还在,二套房的房贷很可能提高,楼市反弹的步伐已经戛然而止。

新政出台后的一周时间里,记者调查发现,整个青岛楼市已经进入观望阶段,成交量普跌,购房者已经开始消极。高烧过后是窒息般的观望,楼市再次进入风险时期。

房价停止了上涨阶段,进入波动期。具体来说,有时会涨,有时会跌;有的地方会涨,有的地方会跌;有的楼盘会涨,有的楼盘会跌。

从市场角度来讲,购买者人群变小,不再是全民炒房时代。即便是有炒房的,也不是人人都赚钱了,会像股民一样赔钱。

大家都指向刚需,竞争必然加剧。从资金角度来讲,融资成本变高,当这个行业的利润降低的时候,对外界资本的吸引力便会大大降低,高融资成本的钱是支撑不住这个行业的。在这样的变局下,对于开发商而言,在经营模式、管理体制、公司运作等各个方面都要做大调整,以适应新形势的变化。接下来,楼市风险将持续存在,楼盘定价更需谨慎,这对购房者来说并非坏事。 文/记者 李晨 图/记者 吴璟



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