央行今年内的两次降息，对于很多贷款合同约定“按年调整”的购房者来说，将从2013年1月1日开始兑现降息利好。首套房5年期以上房贷基准利率从原来的7 .05%下调至6 .55%，5年期以上公积金贷款利率将从4 .90%降至4 .50%。

　　中原地产及多家银行客户经理均乐观表示，受两次降息影响，明年初开始将减轻购房贷款者的负担。南都记者计算，对于在降息前贷款的购房者来说，100万的20年期贷款，年后月供减少298元。

　　7折利率者提前还贷不划算

　　年关将至，拿到了年终奖，加上平时的积蓄，不少购房者正计划提前把房贷还掉，减轻每月的房贷压力，但提前还贷未必划算。

　　众所周知，2009年、2010年，由于银根放松，不少购房者碰到好时光，享受到了7折利率。纵然加息后，利率依然很低，低于目前5年以上的定存利率，更低于一些理财产品的利率。不少理财师建议，这样提前还款不如拿去存款，或者购买理财产品。

　　“像这样有幸享受到7折利率的人，不必急着还贷。”农行理财经理丁先生说，7折以后的利率非常低，做些固定收益投资完全可以超过付出的房贷利率。

　　记者了解到，早前确实有不少房贷客户享受利率7折优惠，目前5年期以上贷款基准利率为6 .55%，打7折后利率水平为4 .585%，而现在5年期定期存款利率为4 .75%，房贷利率打7折后比定期存款利率还低，两者出现利率倒挂现象。

　　此外，对于等额本息还款的贷款人而言，每月还款总额固定，本金递增利息递减，如果借款人已经还款到了中期，已经偿还掉了大部分的利息提前还款还的是本金，提前还贷意义有限。而选择等额本金，且还款期超过1/3时，借款人已还了一半的利息，如果此时提前偿还，节省的利息并不多。

　　而那些处于还款初期的借款人提前还贷最划算，尤其是选择等额本金还款的借款人。还款利息支出通常集中在还款初期，所以借款人在还款前期提前还款都是划算的。如果借款人已经还了五年以上再选择提前还贷，就相当于把最优质的“低息贷款”还掉，对借款人来说反而不划算。

　　不必急于提前还贷的贷款人

　　1 享受到7折利率的贷款人；

　　2 选择等额本息还款并且还款到了中期的贷款人；

　　3　选择等额本金，且还款期超过1/3的贷款人。

　　房奴压力略有减轻

　　今年6月央行第一次降息，首套房5年期以上房贷基准利率从原来的7.05%下调至6.8%，而随后的7月6日，利率第二次下调至6.55%。两次降息相加，今年房贷年利率下调了0 .5个百分点。公积金贷款利率也将从4.90%降至4.50%。

　　不少城市目前执行房产贷款银行不论是商业贷款还是公积金贷款，都是按“次年调整”，即从加息后第二年的1月1日起，按上一年末12月31日当天的新利率执行。这对很多还贷的房奴来说，下个月起月供金额会相应减少。南都记者采访中原、合富辉煌等地产机构大概计算了节省额度。

　　“我们计算，100万的20年期贷款，年后月供减少298元。”中原地产市场研究部总监张大伟告诉南都记者，降息举动对购房者实际省钱的意义并不大，但作为宏观调控手段，降息是释放了银行利率减少和促进房地产市场的信号，有利于鼓励购房者入市。

　　采写：南都记者 陈琳琳

　　提示

　　房贷改“次月调”

　　若遇加息不划算

　　某商业银行的个贷部负责人告诉记者，当处于降息通道时，“次月调整”对客户有利。当处于加息通道时，把“次年调整”改成“次月调整”，客户反而会多付利息。

　　银行业内人士提醒市民，“次月调”更适合贷款年限少，一两年之内就能还清，或者房贷尾款已经不多的买房者。相反，正常的房贷客户没必要选择“次月调”。银行人士表示，与少数银行的更改利率调整方式相比，更多的借款人可以考虑通过缩短贷款期限来降低利息总支出。

　　某国有银行的个贷部工作人员告诉记者，房贷利率是“次年调”还是“次月调”，在房贷合同中会有约定。若是约定次年调息，会在次年1月开始执行头一年最后一次调息后的利率；若是约定次月调息，则会在每次调息后的次月进行调整。对多数房贷客户来说，合同中默认的都是次年调息，如果需要改成次月调息，可持本人身份证和房贷合同等材料到银行申请更改。

　　记者注意到，上述政策在多数银行中执行。不过，也有几家银行执行的是按年、按季调整。由于银行对次年调整和次月调整的转换涉及到房产抵押合同的更改，银行一般只会统一修改一次。此外，还有少数银行是不允许修改合同的。

　　目前，部分银行对更改调息方式收取一定的手续费，每次收费约为200元至500元，所以将利率调整方式改为“次月调”，也应将手续费成本考虑其中。　　　　　　　　　　　　　(综合)

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　　两类人适合提前还贷

　　那么，什么样的情况才适合提前还贷呢？据了解，目前两类人适合提前还贷，一是处于还款初期的借款人，每月还款压力相对较大。另一类是手头资金能够支付房贷剩余尾款，又没有其他理财投资想法的借款人。“现在贷款者大多都有公积金，公积金每年可提取一次，所以相对有压力的贷款者可以选择提取公积金提前还商贷。”

　　2012年，央行连续两次降息，但大部分的“房奴”们却要到2013年1月1日才能享受到。据记者了解，大部分贷款人与银行签订合同时都是默认按年调息的。若有需求改成按月调息，只需到银行申请更改，但专家提示贷款人，按年调息更优惠。

　　今年6月和7月份，央行连续两次降息，可是，不少市民的房贷要到2013年1月1日才能享受到新贷款利率。由于多数贷款合同规定的调息时间，是国家调整基准利率后的“次年1月1日”，一些“房奴”开始考虑更改房贷利率的调息方式。不过银行建议，若由“次年调”改为“次月调”，如果明年开始频繁加息，贷款人反而要多掏利息。(综合)