市场将步入冰冻期

　　柳九邦 叶啸

　　“我刚刚离婚准备卖房，这样我们家的两套房子都变成了‘满五唯一’，前几天去婚姻登记中心办手续，一聊都是为了房子而离婚的。”在拥挤的浦东房地产交易中心，李雯笑着对《第一财经日报》记者表示。

　　刚刚审完个人税费的刘明如释重负，但他的心情显然没有李雯来得好，由于卖家要的是“到手价”，刚入手一套两房的刘明承担了所有交易税费。“算是赶上了政策末班车，如果按差额的20%征税，至少要多交十几万元。”

　　新国五条细则“税震”了整个楼市，也迅速改变了无数李雯及刘明这样买卖双方的交易决策，不少城市二手房交易量在短时间内出现“井喷”。

　　记者了解到，近期上海房产中介的日交易量普遍达到平日的3~5倍。不过，这或许只是“最后的疯狂”。

　　接受记者采访的业内人士几乎一致认为，二手房交易量将在新政细则落地后陷入僵局。

　　上海一家大型中介负责人表示：“3月份必定是个井喷的市场，由于短时间消化甚至透支了大量的需求，因此，如果3月底4月初政策落地，后期的交易量将大大减少，房产中介的新一轮洗牌也将到来。”

　　交易井喷

　　3月6日下午两点，位于上海南泉北路201号的浦东房地产交易中心内人头攒动，房产信息查询柜台前的等候区早已没有空余座位，交易中心门外，近百辆私家车排起了长龙，类似的场景在国内各大城市频频上演。

　　“我本来在出差，昨天连夜从南通赶回来的，”家住浦东的王先生告诉记者，“如果现在不买，那等新政出来，价格肯定会上去的。现在房东开的都是‘到手价’，所有的税，包括中介费都是我们出的。新政出来以后很明显新增的税也要落到我们头上的。”

　　记者在现场了解到，除了像王先生这样“抢买”的购房者外，还有不少“抢卖”的房东。

　　“我的房子本来5月份就‘满五唯一’了，但现在只能卖掉，不然细则出来了之后就很难讲了，而且还要用这笔钱再买一套大一点的房子。”一位姓朱的房东对记者表示。

　　汉宇地产宝山顾村分行一位经理称，“国五条”细则出台后的这几天，门店房源挂牌量增加了30%，成交量翻了一番，挂牌价格则下降了2%～3%，“卖方和买方都想尽快完成交易，以规避可能很快出台的地方细则。”

　　据汉宇地产董事总经理施宏叡介绍，公司近期的二手房签约量比日常水平翻了5~6倍；信义房屋相关负责人也对记者表示，以信义房屋门店交易情况来看，每天的交易量相当于正常交易量的3~5倍。

　　公开资料显示，在刚刚过去的2月，一线城市的二手房成交量纷纷创出过去四年的同期新高，而在不少业内人士看来，三月份的二手房成交量“将是一个惊人的数字”。

　　除了交易量的整体上涨，近期二手房市场交易周期也有明显的降低。

　　“交易周期缩短得太厉害了，”庆豪地产一名业务员说，“之前从房东挂牌到看房，再到签合同、审税、贷款……整个流程走完最快也要1个月的时间，现在差不多一周左右就走完了。

　　“上周四签的合同，周一所有的流程就都走完了。”正在等候查看房产登记信息的林女士这样对记者说。

　　中介新一轮洗牌？

　　其实，无论最终政策细则如何落地，新政对二手房市场的打压是显而易见的。

　　“好日子不多了，过段时间，肯定又有一大批人会被洗出去，”在上海做了多年房产中介的涂经理对记者表示。

　　中原地产对旗下经理人进行的调研显示，“国五条”细则出台后，经理人信心受到重挫，看多后市的经理人占比跌到50%以下。

　　德佑地产研究总监陆骑麟称，“个税按差额20%征收的条款”对二手市场的冲击是不言而喻的，由于二手房交易中，税费往往会被转嫁到买家身上，因此这一政策无疑将明显增加二手房购买者的支出，尤其是对于一些购买年数较长，增值量较大的二手房源的交易。

　　中原集团研究中心总监瞿安新坦言，新政细则落地后，二手房交易量或大幅下滑，主要城市二手住宅价格涨势或将趋缓。

　　同策咨询发布的一份报告认为，二手房在短期内交易出现井喷，但在地方细则逐一推出后，二手市场将会步入冰冻期，中介“关店潮”或再现。长期来看，二手房交易成本的居高不下，二手房东转售为租将居多，二手房的供应量急剧下滑，需求得不到释放或将向新房转移，势必会引起一手房市场量价齐升。

　　陆骑麟也认为，一手住宅开发商的压力要大大高于二手房东，这一政策所造成的需求转移，客观上有利于开发商回笼资金，反而不利于房价下跌。

　　汉宇地产对旗下门店进行抽样调查发现，税费政策的调整，已影响到外围部分区域二手房表现，二手房客户流向新房市场所占比重约为四至五成。

　　对于可能到来的新一轮中介洗牌，一家品牌中介负责人对记者表示：“这种政策影响带来的市场波动我们已经经历过很多次。对于未来市场，我们还是会等待政策落地之后，仔细研究，并积极应对。”