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住建部专家:推动房价回归不是主要靠降价

2013年03月13日 02:14 21世纪经济报道
 

  姚建莉

  “新国五条”细则出台,房产税扩围明确推行……“两会”前夕释放的房地产调控政策动向,引发“两会”代表委员对房地产调控的热议。

  “新国五条”将会产生什么效果?房产税如何扩围?房价调控下一步怎么走?全国政协委员、住建部专家委员会成员、上海市政府参事、原上海社科院城市与房地产中心主任张泓铭就此接受了本报专访。

  张泓铭在肯定“新国五条”的同时,强调房价的调控从长期来看应靠经济手段而非行政手段,“而且推动房价回归的正确策略应该是重‘相对回归’轻‘绝对回归’”。

  如果没调控,房价将高得不可想象

  《21世纪》:“新国五条”引起舆论反弹,引发一轮“过户潮”、甚至“离婚潮”。外界对“新国五条”产生质疑,自2003年起,国家陆续出台多项房地产市场调控措施,有人认为效果并不明显,甚至越调控房价涨得越快,您怎么看?

  张泓铭:近段时间各地房地产交易中心抢成交,这只是临时的躁动。可以肯定地说,各地的实施细则颁布以后,经过一个时期,市场必然要稳定下来,房价也会稳定下来。

  至于自2003年起,国家出台多轮房地产市场调控措施,其效果也是有的,抑制了房价过快上涨的势头。假如没有这些调控措施,目前的房价早就高得不可想象,早就要崩盘了。

  《21世纪》:按“新国五条”细则,二手房交易按差价20%税率缴纳个人所得税,这是中央的税种,地方在这块收入中有什么自主权?会不会影响到地方的积极性?

  张泓铭:如果个人所得税完全交给中央财政,地方政府执行此一规定的积极性可能有所保留。这种倾向是有的。

  但是,政策能否严格贯彻的可能性,仍取决于中央政府权威的发挥程度和管理部门的努力。从技术角度说,各地的实施细则在实施以前,应该会经过住建部和财政部过滤和把关。

  房价合理回归应靠经济手段

  《21世纪》:新政包括房产税要加快扩大试点,提高商品房预售门槛等,这短期内对房地产市场热度似乎有抑制效果,但长期来看呢?

  张泓铭:房产税试点扩大、提高商品房预售门槛等,都是经济手段。行政手段表现在限购和地方政府的房价控制目标、约谈问责等。中长期看来,稳定市场、稳定房价的主要手段应该是经济手段为主,包括税收和信贷。

  《21世纪》:您认为房产税以什么方式推开较为合理?目前已经试点的沪版和渝版都有各自不同的模式。

  张泓铭:目前,房产税的实际样本很少,也很难说谁的样本更好。但是,可以掌握一些原则:第一,对个人住房房产税的征收对象,要进行公平的复盖。即:不分住房档次全部纳入;不分新购、旧有全部纳入。第二,个人住房房产税的税率,应设计多个进阶,并实行税率递进。第三,个人住房房产税的免税范围是保护大多数民众一个方法,也可有地区特点,但应稳健掌握。第四,个人住房房产税的推行,要有全国的总体设想,但可分步实施。第五,在个人住房征收房产税的同时,非住房应按既有政策征收。

  《21世纪》:房地产调控要使房价能够回归合理水平,回归到什么水平算是合理?

  张泓铭:用中外任何方法来测度,中国大部分城市的房价是偏高了。房价回归包括两种途径,即绝对回归和相对回归。绝对回归是指房价绝对下降;相对回归是指房价基本稳定,待国民经济各项指标上升(包括CPI的上升、各种产品和劳务价格的上升)价格,使房价同其他产品和劳务价格的比价关系下降。

  推动房价回归的正确策略,应该是重“相对回归”轻“绝对回归”。即强调,房价回归主要靠经济发展和增长,不是主要靠降价,尤其不是靠快速跌价。



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