房产拍卖会

塞浦路斯的房源

去年年底，在青岛从事服装贸易生意的老板王可胜(化名)经朋友推荐，看上了塞浦路斯的海景房，对方称花三十几万欧元就能买房并拿到绿卡。经不住诱惑，王可胜通过北京一家塞浦路斯房产咨询公司到当地看房子。然而王可胜可选楼盘仅限4家，大多位于郊区。最终他花32万欧元买下了一套公寓。4月23日，王可胜找到了在塞浦路斯做移民服务工作12年的郑斌。郑斌告诉王可胜，这套房子只值26万欧元，他被宰了约50万元人民币。

最近几年，海外置业成为热点，随之而来的是种种买房陷阱。越来越多的中介咨询公司帮着海外楼盘忽悠购房者。“永久产权、绿卡移民、首付低收益高、房价两年翻倍”等是他们惯用的宣传口号。4月22日～24日，记者对此进行了详细调查。

1 多花50万元却没能拿到绿卡

塞浦路斯是地中海区域的一个岛国，当地人口仅80万。去年受信贷危机影响，当地房屋滞销，一些楼盘开始把注意力瞄向中国客户，打出的诱人广告—— 买房可获绿卡。去年11月份，曾有中介机构到山东地区进行推销，在青岛从事服装贸易生意的老板王可胜接到了推介电话。

起初，王可胜很警惕，他找北京一家塞浦路斯房产咨询公司询问详细的情况，还了解了当地的消费水平和房价水平。咨询公司很聪明，专门派资深顾问到青岛找王可胜，还拿来了房源信息，有联排别墅、豪华海景别墅和公寓。所有房源的价格都在30万欧元以上。实际上，塞浦路斯房价并不高，很多公寓的总价都在30万欧元以下。然而塞浦路斯的政策是购买30万欧元以上的房子才能拿绿卡，这给中介玩猫腻埋下了隐患。中介故意提高公寓的价格，20多万欧元的房子标价30多万欧元。

看好房源信息后，王可胜想买一套公寓，目的是获得绿卡。顾问很积极，迅速帮王可胜办理了护照签证，他飞往了塞浦路斯。到达当地酒店后，所有手续都是当地楼盘和咨询公司给办理的，王可胜看的楼盘仅限于咨询公司推荐的楼盘。一共6天时间，除了去海边看景，王可胜去哪儿都有专人陪同。最后王可胜花32万欧元买下了一套公寓。

然而近日，当王可胜把遭遇告诉在塞浦路斯做移民服务工作12年的郑斌时，被告知这套房子多花了约50万元人民币，而且根本达不到拿绿卡的要求。让王可胜无奈的是，整个购房过程已经结束，合同也签了，价格都写在合同上。

2 买下土地，却被迫闲置

“花149万澳元可以做开心农场主。”“为顺利移民澳大利亚做准备。”“去澳大利亚做农场主。”……在今年春节房展会上，澳大利亚置业引人注目。有些公司大肆宣传可以直接买下土地，永久产权，而且可以按照自己规划进行设置，甚至自己找人建设。大片农地空闲，可以买来做农场主。目前在市北区一家海外置业公司做资深顾问的顾先生，曾在澳大利亚生活7年，拥有澳大利亚颁发的房产经纪人证书。4月23日，在接受记者采访时，顾先生告诉记者，去澳大利亚做农场主，前几年宣传得很厉害，好多公司都在运作。实际上，买土地是商业投资，算商业移民项目，限制非常多。

“在澳大利亚，土地用途有明确的要求。咱们国家的投资客确实可以过去购买土地，但买下以后，要走的程序非常多。第一步是规划，国内规划师的设计在澳大利亚是不被认可的，没法审批。只能找当地设计师，这是一部分成本。第二个是建设，当地对规划图要求非常高，必须按照规划图施工，如果有一点的变动都会对后期产生影响。农场也是这样的，只有通过政府的审批才可以。比方说，邻居对于你的规划、你建设的农场有意见，完全可以投诉。只要有投诉，政府部门就会派人来处理。”

“经过政府批准同意之后，申请人将土地买下归自己所有，并可以把农场变成产业来经营，发展畜牧业、养殖业、加工业等等，也可由子女世代继承下去。符合条件以后，还可以申请移民、永久居住。确实很诱人，但很多情况是买下的地被迫闲置。现在，澳大利亚有很多这样的农场。”郑先生说道。
 3 别墅闲置一年交4万元物业费

4月23日上午，记者采访了塞浦路斯新宇房产投资服务有限公司负责人赵绪臣，该公司总部设在塞浦路斯，在沈阳、北京都有办事处。“我们做塞浦路斯移民置业项目10多年了。现在国内中介公司良莠不齐，门槛太低。把客户忽悠到国外，完成交易后就不管了。当客户发现问题后，再联系中介公司，顾问态度直接转变，多数情况就拒绝了，签了商品房购房合同后很难维权。”赵绪臣说道。

“以塞浦路斯为例，现在房价确实便宜，海景别墅几十万欧元，也有100多万欧元的。这两年成交量翻倍涨，很多别墅是空置的，买房者并不去居住。中介公司在促销的时候，根本不会说别墅空置带来的问题。糊里糊涂购房后，回到国内等待升值，却收到了塞浦路斯发来的收费单。别墅闲置不住是要交物业费的，也叫管理费。一年大约4万元人民币，这不是小数目，也算是持有成本了。这个钱是没法拖欠的，塞浦路斯法律完善，最严重的情况就是收回房产。”

另外，买房和绿卡也不是对等的。虽然客户可以通过买房申请塞浦路斯的绿卡，但其他要求也很多。除了须在该国购买30万欧元或以上的房产，申请者还必须达到如下要求：个人及配偶名下拥有30万欧元资产证明，每位成人在塞浦路斯银行内保持每年2万欧元的存款，无犯罪记录、无申根拒签记录。

“不可否认，塞浦路斯现在是拿绿卡最容易的欧洲国家，优势明显。但中介公司宣传的30万欧元移民欧洲，太片面了，必须符合所有的移民条件才可以。”

资深顾问郑先生告诉记者，很多国家对于持有空置房的房主收取高额税费。“比方说，法国房屋闲置的第一年，业主必须缴纳的罚金为房款的10% ，第二年为12.5%，第三年为15%，以此类推。在美国，政府有权将空置一年以上的房子强制出租，租客不用付房租，还有补贴。所以，在一些地区，有业主出钱让人租住其房屋以避免因房屋闲置而面临处罚。”郑先生说，“国内投资客海外买房后，房子基本都是空置的，空置成本应该计算在内。”

4 号称内部价，实际上加价两成

在青岛市场上，多数中介代理公司都会宣称代理的楼盘价格低，开发商实力很强，可以完全放心购买。青岛投资客经过这些代理公司真的能买到便宜的海外房产吗？实际上，所谓内部便宜价经过了层层加价。

“以塞浦路斯为例，金融危机后，塞浦路斯个别开发商每月贷款利息甚至达百万欧元之巨。塞浦路斯买房移民在中国市场兴起后，让个别开发商看到了机会，其中某些不良开发商和国内移民中介绑定，不仅大幅抬高房产价格，还骗取意向人的预付款，号称预交三成或四成房款即可办理移民申请，实际上是拿预付款支付贷款利息；其绑定的律师所递交的移民材料如果被拒，会告知申请人一直在审批当中。”青岛市一家海外房产咨询公司的资深移民顾问邓莎向记者透露。

赵绪臣也向记者证实了这一现象。“塞浦路斯开发商区域属性很强，一般都专注于某个城市的房地产开发。总体来说利马索和尼科西亚的开发商，由于当初没有像帕福斯的开发商那样为了盲目上马项目而大量贷款，财务状况都远远优于帕福斯的开发商，对移民意向人来说，相关隐患也小很多。很多中介公司都和当地开发商谈好了返点，当国内客户到塞浦路斯现场考察的时候，中介宣传是内部价，实际上已加价两成。这些客户是无法获取楼盘真实价格的，人生地不熟，被骗很正常。现在中介公司大肆宣传，投入的广告费都很高，这些费用最终都会算到客户头上。中介公司两头都能拿回扣。正规的服务公司该做的事，是帮你到当地买房，客户有选择权，随意看当地的房子，了解真实的价格，然后和开发商直接签合同。”赵绪臣说。

5 卖套房提成百万元，成交后玩消失

赵绪臣对国内中介服务市场上的混乱很有感触。“最早的时候，个别中介公司会到楼盘现场参观，然后和对方谈提成。比方说，在塞浦路斯一套价值150万欧元的海景别墅，能轻松提成100多万元人民币。这些中介公司，没有太多成本，主要就是宣传费用和办推介会的费用。只要成交1套房子，费用就回来了，多卖两套，老板就吃饱了。我了解很多公司，成交后一夜之间就没有了。你都不知道公司在哪里，根本不敢把你带到办公室里看。有些公司号称在国外有办公点，实际上没有。”赵绪臣说。

“和国内相似，中介应该重视后期服务。买房过程很简单，关键是买房以后会出现很多问题，需要中介配合。比方说房屋有质量问题，应该怎么找开发商维权。然而在服务过程中，中介公司拿了回扣以后，会快速闪人，后期问题根本不管。在这个城市消失一段时间后，会在另外一个城市出现，或以新的公司出现，继续忽悠客户。买外国房子选中介非常重要。”

深层解读

买房拿绿卡，没那么简单

在调查中记者发现，国内投资客到海外置业，主要目的还是移民，当然也有购房者为了子女上学方便而置业。部分中介正是抓住了这部分人群急于移民的心理，进行误导。

郑先生告诉记者，海外买房和拿到绿卡，不是对等的，在很多国家是不可能完成的。有些中介公司模糊居住权和永久居留权(下文简称永居权)。

“永居权代表可以永久居留，居住权是短期居住，时间一过，需要再次提交居住申请，申请条件包括个人收入、存款、在该国居住时间等。如再次申请失败，可能有房都住不得。永居权即通常说的拿绿卡。有了绿卡，还可以享受工作、读书、医疗保险等福利待遇，而普通居住权并无这些待遇。”郑先生说。

以塞浦路斯为例，所购物业价值不得低于30万欧元方可获得移民许可，相当于塞浦路斯永久居留权，出入塞浦路斯不用再申请签证，也不用如其他移民类签证那样规定每年在塞浦路斯居住的时间。但塞浦路斯同时规定，持有移民许可期间，投资人不能在塞浦路斯工作或自雇，支持日常生活的财源必须来自海外。在塞浦路斯拿到长期居留许可之后，只要保证每两年回去一次，就可以在5年之后申请塞浦路斯国籍。也就是说，通过购房移民获得塞浦路斯绿卡的居民不能在当地打工，这意味着除非在当地开公司，否则只能有时过去度假。

欧洲其他国家就更加严厉了。据介绍，从2008年开始去德国置业已经不能直接获得长期居留权了，绿卡更难指望。德国政策要求花25万欧元在德国注册一家公司，正常经营3年，并保证公司盈利累积超过30万欧元后，才能申请德国长期居留权。另外，美国、澳大利亚和加拿大移民政策也严格了很多。

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去海外买房，要看清4点

考虑资金收入。购房资金，是境外购房首先要考虑的问题。为了完整、合法地实现购房过程，将跨国交易顺利进行，仔细解读中国政府的外汇管理政策是必不可少的。

位置仍是第一要素。和在中国购房一样，国外买房第一要素是位置。国外的好区差区一般是经历了很长的时间而形成的，在好区置业更加保值。在置业前必须做好市场调查，了解房屋销售的历史记录和上市房屋的销售情况。国外房屋中介的信誉很好，管理也非常严格。

关注交易主体的复杂性。境外购房的交易双方主体成分复杂，国内交易一般是自然人或者法人，境外的出售主体，包括了开发商、中介、银行，涉及的第三方可能包括中资银行、国家外汇管理部门。双方所在地的法律不一样，就潜伏了一定的风险。如果产生纠纷，境外房产的法律官司都是采用房产所在地的法律的。

弄清文件意义。签署购房合同，通常采取格式合同，里面的内容非常详尽，包括了购买的物品，如何处置房产，购房方承担的相关权利及义务等。若购买别墅，还需要有一些特别的约定。在国外无论签署任何文件，一定要确实搞清楚它的意义。任何签字都是具有法律效力的。不可随便签名，否则可能会造成严重后果。