文：龚汉岚图：祁祺

“双十一”，那叫一个火。一边是消费者的兴高采烈，一边是投资客的万分疑惑：电商时代，投资实体商铺的收益是否会大打折扣？“一铺养三代”还可能吗？

实地店铺：一铺养三代？

老朱2004年在田林路买了200平方米左右的商铺，投资600万元。当年行情正夯，被中介“一铺养三代”的话击中，果断出手。当时买下就借给了中介，对方还想着做二房东，楼下自己经营，楼上转租，没想到一年租约都没到，不仅没转出去，自己也经营不下去了，赔了老朱违约金就搬走了。“之后长租给了银行，就变得比较稳定了。但租金8年来都没有怎么涨，每年都是40万元左右，也算收回了一半成本。我这一代不用愁了。”至于“一铺养三代”的事情，老朱并不看好。“现在电子商务这么火，肯定对实体店铺有冲击，大家开店不一定要租我们的商铺，她可能在淘宝注册，不需要多少成本就开起来了。开店的人转到网上去，市场需求少了，供给多了，租金价格当然很难抬上来。”老朱甚至有点后悔当年没买商铺后面的住宅楼，说价格都翻了一番！而老朱的商铺要卖，也因为金额高，担心是有价无市，只能靠着收取租金回本，照现在的行情，也很难涨价。

不过，长期从事商铺交易的中原地产工商铺部罗娅卿认为，“一铺养三代”也不是不可能，但非常考验投资者的眼光。这是一个冒险家的游戏，输赢赌很大。只有不断地能够租出去，店铺升值，才能养得起三代。买得不好，就只能砸手里了。

实体商铺：总有市场需求

虽然更多的年轻人转移到了网店，但总有一些消费无法在网上完成。“吃饭总不可能上网吃，逛街你还是得试穿。总要有体验店，但凡有网购经验的人都会先去实体店看看。”罗娅卿觉得实体商铺永远会有需求。而且网店也有可能成为实体店铺的潜在客户。“可能刚开始创业的年轻人没有资金，选择在网上开店，当做大做强以后，它便会考虑扩张实体店铺。”罗娅卿举了钻石小鸟的例子，这个以网店起家的珠宝品牌，在得到风投青睐后，就在写字楼开起了实体店铺。

其实，实体商铺投资得好不好，最关键在于眼光。罗娅卿告诉记者，也分为很多种，有地段好的高端商铺，如位于淮海路的商铺，不愁租不愁卖，不过资金门槛也是极高；还有一些商场商铺，比如港汇、百盛里面的店面，价格也不低，除了物业费，还要支付商场的运营费和推广费，成本也是颇高。另一类街区商铺，依托住宅区，或在大卖场周边，价格相较前两种低些，甚至有些私人单户无需物业费。“新兴的郊区商铺资金不高，还有一些升值的潜力，做到低买入、高抛出自然就赚得多。高买高卖当然也赚，但成本就会比较高。老的投资客都会考察周边的环境、区域发展和人口导入，再做决定。”罗娅卿举了江桥老街的例子，“100多万一套，租客就是做餐饮的，卖奶茶的，开服装小店的。再受到网店冲击，做这些生意的人总归是要有个实体店的。”

投资网上店铺，尚未成气候

对于小本创业的年轻人来说，资金成本低的网上店铺，增加了他们的选择；而对于投资客而言，网上店铺的低门槛，是否也是一种新的选择？“我们是根据客户需求来接单的，目前还没有客人要求投资网上店铺。最多是朋友让我帮忙看看网店而已。”虽然电子商务如火如荼，但目前看来尚未进入投资客的目光中。罗娅卿觉得投资网上店铺最大的问题就在于，流通性差，“现在的淘宝是有转让店铺，但局限性大，接手的人必须是做同类生意的。比如说你是卖衣服的，通过一定时间的经营，你的级别较高、排位较前、好评多，这个商铺才卖得出去吧？谁会看排名50以后的商品？假如这样的好商铺要卖，也只能说卖给同样做服装生意的，它所谓的好位置、好评才有价值。”

最要命的是，现在的网上商铺还没有发展到可以收取租金的程度。这与传统商铺靠租金为生很不一样，网上商铺要投资也多半是投入时间成本，然后转让给他人，收取一定的转让费。但目前这个市场显然还没有成熟。

TIPS

实体商铺投资建议

地段，地段，还是地段。除此就是看这个商铺本身还在不在租约内，有人租的商铺总比空置商铺更靠谱些。

街区商铺的潜力评估。选择街区商铺首先得考察周边的居住人群、消费习惯以及调查该市场的租金情况。另外，还得考察该区域内商铺的数量、种类和规模。通常有一定规模的综合性商业圈才比较容易吸引消费者，并迅速成为新的商业中心，这样的商铺也比较容易出租出去。

如果打算投资尚未开发的新街区，风险较大。要调查清开发商的实力以及该商铺的预售许可证。通常有实力的发展商2-3年就可完成社区建设了，而有些则需要5年以上的时间。如果你在早期开发初期买的商铺，而整个社区的人口入住却很慢，那商铺就很难旺起来。

仔细研究商铺的物业管理合同。

比如，一定要在事前仔细研究物业管理合同，注意配套设施的分户独立性，看看是否有独立的水表、电表及其他必备的独立设施。并在合同中明确约定水、电、气等的收取、分摊、使用等事项，事后如果出现纠纷，应与物业管理方协商解决。